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房产投资价值偏低投机客断然结束炒房生涯1

2019-04-09 16:00:29来源:励志吧0次阅读

房产投资价值偏低投机客断然结束炒房生涯

炒房达人们曾百试不爽的“以租养房”的楼市套利手段,在租金和房价都面临压力的现在已基本失灵。当前在全国几大城市的物业年租金回报率乃至低于3%,炒房的价值渐行渐远。

投机客断然结束炒房生涯

15年前,老李来到上海,定居在古北新区。伴随着上海楼市的一路突起,他在炒卖房产的“套利”游戏中斩获颇丰。依照他的说法,这些收益已可以让家人衣食无忧。

一直以外籍在沪人员为主要居住人群的古北,近年来租金节节爬升,可谓上海高级房租赁市场的样本。老李与家人居住的古北罗马花园,2000年开盘时的价格到达11000元/平方米。

距离古北罗马花园不远的古北新苑(又名“上城uptown”),是复地集团()开发的国际化住宅小区,以玫瑰园、瀑布和人造湖为特点。2005年,老李在古北新苑买了一套155平方米的住宅,当时的买入价为15000元/平方米。

在他眼中,古北新苑的租赁人群以境外人士为主,群居效应给古北租赁市场带来稳定的客源。一方面,该楼盘出租可以收取较高的租金,从而以租金抵消月供;另一方面物业本身的不断升值是未来获利套现的空间所在。当时的古北地区2房物业的租金一般在1000~1100美元/月,3房物业租金一般在1500~2000美元/月。

2007年下半年,上海房价仍旧一路飙升。老李敏锐觉察到,上海住宅房价已经逼近“警戒线”,如果再往上冲可能将碰到“危险线”。于是,他以27000元/平方米的卖出价,兜售了古北新苑的房产。粗略估算,税前获利空间为185万元人民币。除此之外,老李低点买进的在沪多套物业屡屡套现得手。

进入2009年,他决然离开了房地产投资市场,开始转向进出口贸易。时至今日,对断然结束自己炒房生涯,他的解释是,依托住宅出租来供养房子的投资策略已经愈来愈走不通了,上海住宅租金回报率正在逼近3%左右。

对“老李们”的“淬金术”,中原(中国)物业顾问有限公司董事副总经理陆成日前在接受《财经》采访时表示,房产套利主要来自于两个方面,首先是物业价格上涨,其次是长线的租金收益。当前,二手房买卖价格基本安稳、上涨缺少动力,同时年租金投资回报率已处于低位,如果单纯希望“以租养贷”以获取良好的出租回报率是不合算的。以目前的房产情势而言,短期内炒房的价值基本丧失。

房产投资价值偏低

一般而言,如果租金稳定,且房价呈快速上涨态势,对于稳健型的长时间投资者,持有物业获取收益成为一项不错的选择。在正常的楼市投资中,房屋“租售比”(月租金/房产总价)约为1∶300~1∶200,换算成每一年的租金回报率为4%~6%。如果低于4%,意味着房产投资价值偏低。

以上海为例,2007年一季度之前的上海住宅租金回报率还是相对诱人的。2007年一季度之前,上海内环线内的住宅租金回报率一般能达到4%以上,有的甚至能够超过7%。此时,上海内环线之内的住宅普遍较好出租,空置率普遍较低。

尔后,上海房价突飞猛进,上海中心城区的住宅售价每平方米一般站在30000元以上,租售比一般在1:350左右,年租金回报率在3.4%左右,已下探至租金回报率临界点4%以下。

上海徐家汇商圈的知名大盘“东方曼哈顿”一直被视为收租“宝地”。眼下,以100平方米的二手房房源为例,月租金大约在9000元左右,二手房售价徘徊在3万~3.4万元/平方米之间。这个当年的“租金”,目前的租金回报率大约为3%。

p>  再放眼浦东,仁恒河滨花园、财富海景、盛大金磐等高端楼盘聚集的陆家嘴(600663,股吧)区域同样难以幸免。上海汉宇房地产顾问有限公司市场部总监孙文勤提供给《财经》的数据显示,目前,世茂滨江花园、仁恒滨江花园的租赁空置率明显上升,租金也下滑了近20%。比如,世茂滨江花园目前两房租金约为8000~10000元/月,比一年前下滑了20%,成交量更是下滑了近七成。

租金回报率低于贷款利率

“如今,盛况不再。”上海易居臣信房地产经纪有限公司金牌物业顾问修德顺认为,目前上海市区住宅租金回报率已经难以到达楼市黄金时代的4%以上。

上海市中心和轨交沿线的易租房源,长线投资回报率一般已低于3%。受此影响,投资客渐渐绝迹楼市。在上海中原物业代理有限公司(下称“中原地产”)的成交客户当中,投资性购房比例曾经一度仅占6%左右,到达数年来的水平。

上海并非孤例。在宏观调控、股市下跌及金融危机等众多因素的影响下,国内各地二手房市场结束了多年来一直上涨的格局,全面进入买方市场。伴随着成交量的直线下滑,价格逐渐下跌。

在房价上升的阶段,投资房地产可以通过价格上涨来获得巨额回报,租金回报率显得其实不重要。而目前国内房地产正处于调剂阶段,价格上升缺乏动力,租金回报率的高低将直接决定投资价值的大小。当租金回报率低于贷款利率时,实际投资回报率已为负值,目前国内五大城市的二手住宅投资价值丧失。

“短时间炒卖住宅楼盘已成为一种高风险、低收益乃至负收益的行为。”中原地产一名高管如是认为。

日前,根据中原地产研究中心的观点,京、津、沪、深、穗国内5大城市的年租金回报率均低于一年期贷款利率。而这恰恰是一笔被多数人忽视的理财账目。

孙文勤认为,如今,国内5大城市的二手楼市年租金回报率低,炒房收益微薄,因此,通过“以租养房”搏斗投资回报率的楼市“套利化生存”路径,渐行渐远。也许,这正是炒房达人“老李们”暂时急流勇退的财务理由。

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