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昆开发商调整产品主流房企多维度锁定刚需

2019-06-09 01:29:08来源:励志吧0次阅读

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除了每年有免费入住酒店的权利外,还可以享受酒店的分红。产权式酒店作为托管式物业的代表,伴随着每年数以亿计的游客入滇,已大举进军入云南。除了产权式酒店,不少商铺、写字楼、公寓也纷纷打出了“托管”旗号。其中不乏如万科·金域国际、保利·六合、雅居乐·原乡等这些知名的全国地产大鳄在滇项目;诺仕达七彩云南花之城、龙宇地产旗下润城大亨MEN等一些本土知名开发商地产项目也纷纷打出包租、回购等旗号。

托管式物业真正能吸引投资者的地方在哪里?以保利六合打出的广告为例,保利联合中国产权式酒店公寓的企业私享家酒店管理公司进行全权管理,他们给投资者算了一笔账,假如投资一套总价为60万元的公寓,首付仅用30万元,贷款30万元。则每个月需支付3600元的月供,而月投资回报也在3500元,除此以外,还可以享受到每年全国20座城市的酒店免费入住权,这无疑是极具诱惑的。

正如投资人李先生所说:“除了自己不用花费精力去管理以外,每年还可以享受较高一定的回报,而且很多开发商还提出在几年内可以回购的条件,确实不错。”

实行物业托管的优势是,高回报、省事、可回购;劣势是,固定回报期结束后收益无法保障。

降低置业门槛

低总价、低首付、低月供遍地

高房价导致购买大户型、高总价产品的客流进一步缩减。而目前昆明市场上也不断出现一些低总价、低首付、低月供的产品,这些产品在降低购房门槛的同时,也扩大了产品销售客群。搜罗近期楼盘广告,不难发现,有不少楼盘包括住宅、商铺等产品都打出了这样的“三低”概念。呈贡花花世界“24小时做房东”的口号突出零首付、零月供的概念;文化空间2.8万起做包租婆;昆明玉器城2.7万起轻松做昆百大珠宝的房东;在住宅方面,经典宽TOWN超低首付11万元起,俊发城首付17万起;连一直以来“高大上”的写字楼也开始走亲民路线,如上海东盟商务大厦,首付32万元起就可拥有呈贡新区的一套写字楼。

昆明玉器城16至96平米的铂金小铺,首付仅2.7万即可购买,并且还能享受10年租金、第5年原价回购等保障。而项目内的花园洋房,首付5万起就可以入住89平米的舒适三房。

除了吸引中小投资者、降低购买门槛外,“低概念”还意在以小搏大,营造低投资大前景和产品的高性价比感。

例如,昆明玉器城中昆百大珠宝西南旗舰店的率先入驻,意在为旗下的铂金小铺产品增值,以自持部分物业的形式吸引业主,盘活资产。业内人士指出:“目前很多项目都有这方面的考量,价格上亲民,总价得到控制,而购买者可以通过低支付成本在未来赢得大的收益前景。两者一结合,性价比的概念就大大地凸显了。”

采用降低入门门槛的优势是,能够罗大批对总价和首付比较敏感的刚需;劣势是,零首付、零月供等行为涉及多方主体和合同等多层法律关系,投资行为远比单纯的房屋买卖行为复杂。

让更多刚需入住省事

精装房不再是小公寓专属

由开发商统一系统化的精装修不仅可以避免装修的繁琐,而且能节约不少时间,精装房近年来也逐渐在昆明普及,还大有抢占毛坯房市场之趋势。随着精装修需求的不断扩大,精装修甚至延伸到除公寓外的住宅、写字楼等多个产品领域。目前昆明市场除了大部分公寓产品几乎是精装修以外,住宅产品如俊发七彩俊园、滨江俊园、红星国际广场、中海学府路8号都已经是精装修,而万科旗下所有项目甚至全部实现精装修;在写字楼市场,上海东盟商务大厦全精装物业也带来了的商务体验。

除了像1室1厅小户型精装房源,很多大房源也开始实现精装修,如中海学府路8号120平米左右的中大户型。昆明市场上不少大平层豪宅项目的精装修标准也在不断提升,如昆明世博首案大平层豪宅几乎媲美奢华的五星级酒店,据昆明优势时代广告公司总经理李镇钊介绍:“世博首岸大平层豪宅产品在装修中的用材用品全部是国际级产品,造价达5500元/平米。门窗、墙地顶、厨卫、浴缸全部精装,豪宅中大量运用智能化系统。”

上周开盘的上海东盟商务大厦,作为呈贡新区的全精装写字楼物业,使用了高级环保的照明吊顶、地面不会出现一寸线的格地板、星级盥洗室,甚至小到一个窗帘,都能起到防辐射的作用。

精装房的优势是,省去大量时间同时也省去对装修材料及装饰公司选择环节;劣势是,统一装修风格无法实现个性化、质量不好把控。

独占稀缺资源

多元配套保驾护航

如今,昆明房地产走上精细化、专业化的道路。教育、公园、商业、文化、产业等多重价值体系被植入到越来越多的项目中,学校、公园、购物街、电影院……不再是传统意义上可有可无的配套,而是日益成为主流房地产开发重要的核心价值。而更多占用垄断资源的项目,更是成为炙手可热的“香馍馍”。如呈贡花花世界,位于将被打造成4A级旅游景区的昆明斗南国际花卉产业园区,占有着国际花卉产业优势;七彩云南花之城,因凭借着旅行社的旅游资源,项目一路热销。而像这样占有独特资源的项目在昆明还不算少数,如经典·明苑、西南海、德润·朗悦湾打出的学区房概念,公园1903的主题式公园商业;昆明玉器城则拥有百大珠宝和杨丽萍云南印象村两大名气“品牌”。

以公园1903商业部分Park Mall为例,项目注重商业概念的创新、运用,集餐饮休闲、浪漫婚庆、主题购物、文化娱乐为一体,创新性打造七大主题:文化主题、奥特莱斯购物主题、婚庆主题、餐饮主题、游乐主题、酒吧主题以及教育主题,宜商、宜游、宜居、 宜学,将“购物”这一行为上升到娱乐消遣、社会交往层面。

这样做的优势是,占有教育、公园、商业、文化、产业等优质资源;劣势是,后期开发规划改变容易导致开发停滞,导致承诺无法兑现。

行业视线

云南金马源房地产开发集团营销策划部经理徐文婷:

房企为市场量身定制

以投资或者商业领域的刚需为例,其实住宅的刚需也一样,是对金钱和经济能力再生的需求。以前电商还没有在经济体系中发挥它强大的B2B效应时,大部分商业以实体店为主,如昆明以前的百货商场樱花百货、现在柏联百盛这些都是以一些大规模大面积统一开发为主。一些自主经营的小的店铺只有慢慢形成自己的一条商业街,从而形成自己的商圈氛围。在以前,很少有开发商会去刻意经营或规划出来这样小型的商圈,比如现在女人淘宝街,也不一定是地产商行为。

但随着一部分中小投资者的出现,实体店在演变过程中,开发商开始关注这样小型的商铺。比如汇都国际的爱尚街区,它定位为青年首席购物主题街区,针对的是带着创意项目但是没有过多的资金承载过大的店面和过高的租金的年轻人。我想房企会慢慢往这个方向走:更规范更细致地去深入市场,并根据需求来量身定做合适的产品,更充分地考虑到客户的需求,更充分的去考虑到实体经营店在未来的走向。(田晶)

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